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粵港澳大灣區新規劃解讀及投資機會(huì )

提要:3月24日,由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )指導,中國房地產(chǎn)采購平臺(優(yōu)采)主辦,時(shí)代中國協(xié)辦,以”新科技 新產(chǎn)城 新勢能”為主題的聚焦粵港澳大灣區·百強優(yōu)采供應鏈合作大會(huì )在廣州南沙大酒店隆重舉辦,來(lái)自時(shí)代中國、保利發(fā)展控股集團、雅居樂(lè )集團、中洲控股、路勁地產(chǎn)集團、碧桂園、萬(wàn)科、招商蛇口、和昌、龍湖、華僑城、金科、雪松、敏捷、實(shí)地、福晟、建華置地等60余位房企采購經(jīng)理人與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)秀供應商代表共500余人齊聚一堂,圍繞新產(chǎn)城的建造在產(chǎn)業(yè)鏈上下游展開(kāi)一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈“新”與“興”的對話(huà),并參訪(fǎng)時(shí)代地產(chǎn)的轉型之作,探討新時(shí)代大灣區發(fā)展新模式、新科技、新產(chǎn)品。

“粵港澳大灣區”規劃綱領(lǐng)的公布,一石激起千層浪。作為繼“一帶一路”、“京津冀”、“長(cháng)江經(jīng)濟帶”之后,第四個(gè)區域經(jīng)濟發(fā)展的國家級戰略,根據規劃,粵港澳大灣區將建成世界新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現代服務(wù)業(yè)基地,建設世界級城市群。在比肩世界級城市群的戰略定位下,房地產(chǎn)市場(chǎng)又將如何演變?大灣區內的城市、產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)怎樣的發(fā)展機遇?

3月24日,由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )指導,中國房地產(chǎn)采購平臺(優(yōu)采)主辦,時(shí)代中國協(xié)辦,以”新科技 新產(chǎn)城 新勢能”為主題的聚焦粵港澳大灣區·百強優(yōu)采供應鏈合作大會(huì )在廣州南沙大酒店隆重舉辦,來(lái)自時(shí)代中國、保利發(fā)展控股集團、雅居樂(lè )集團、中洲控股、路勁地產(chǎn)集團、碧桂園、萬(wàn)科、招商蛇口、和昌、龍湖、華僑城、金科、雪松、敏捷、實(shí)地、福晟、建華置地等60余位房企采購經(jīng)理人與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)秀供應商代表共500余人齊聚一堂,圍繞新產(chǎn)城的建造在產(chǎn)業(yè)鏈上下游展開(kāi)一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈“新”與“興”的對話(huà),并參訪(fǎng)時(shí)代地產(chǎn)的轉型之作,探討新時(shí)代大灣區發(fā)展新模式、新科技、新產(chǎn)品。


克而瑞深圳公司總經(jīng)理 陳洪海

以下是克而瑞深圳公司總經(jīng)理陳洪海與會(huì )發(fā)表的題為《粵港澳大灣區新規劃解讀及投資機會(huì )》的發(fā)言:

陳洪海:本次我們開(kāi)會(huì )所在的南沙是粵港澳第一個(gè)自貿區,下一個(gè)是橫琴,再一個(gè)是前海自貿區。今天我帶大家一起看粵港澳大灣區規劃出來(lái)之后的解讀以及我們在其中看到的商業(yè)機會(huì )。

首先看大灣區的規劃解讀,這一次大灣區提出規劃來(lái)講很大的特點(diǎn)是把港澳納入到灣區里面來(lái),香港的角色很重要,以往香港在角色上是希望產(chǎn)業(yè)導入,但很明顯就這幾年的發(fā)展來(lái)看,香港發(fā)展已經(jīng)呈現衰微的狀態(tài),那么香港在大灣區當中起的角色是資金流導入進(jìn)大灣區的城市,當時(shí)說(shuō)是香港深度合作區,意思是說(shuō)在前海跟香港有更多的合作。

這一次大灣區提出來(lái)是幾個(gè)戰略,一個(gè)是雄安,還有就是大灣區。大灣區實(shí)際上在“一帶一路”和大灣區兩個(gè)戰略的重合點(diǎn),國家戰略如果重合是一定是很重要的,大灣區在里面很明顯是首當其沖的。

接下來(lái)我跟大家分享的是有幾個(gè)層面,第一個(gè)層面跟大家講一下大灣區在其他世界三個(gè)灣區比較當中有什么優(yōu)勢?目前來(lái)看我們的經(jīng)營(yíng)總量有一定的優(yōu)勢,但人均GDP是弱的。目前來(lái)看,世界其他三大灣區各自?xún)?yōu)比較強勢的產(chǎn)業(yè),現在很多電器是日本制造,紐約是金融,世界的金融中心,舊金山我們知道是硅谷是電子科技,粵港澳大灣區融合了三種產(chǎn)業(yè):

我們來(lái)看一下科技創(chuàng )新,與舊金山的硅谷是深圳,香港是金融,先進(jìn)制造業(yè)是廣州,這三個(gè)核心城市分別融入了這些產(chǎn)業(yè),這會(huì )帶來(lái)很大的經(jīng)濟增量。世界500強企業(yè)在粵港澳大灣區是領(lǐng)先的,香港和深圳在粵港澳大灣區里面是第一梯隊的角色,廣佛是第一梯隊。

長(cháng)三角有點(diǎn)像粵港澳大灣區未來(lái)發(fā)展的狀態(tài),未來(lái)的交通會(huì )很便捷。很多開(kāi)發(fā)商在長(cháng)三角拿地的時(shí)候有很強的優(yōu)勢,不見(jiàn)得說(shuō)要進(jìn)哪個(gè)城市,其實(shí)每個(gè)城市的優(yōu)勢都很好,都比較平均。而由于大灣區貧富差距比較大,未來(lái)十年是粵港澳大灣區快速發(fā)展的時(shí)代,會(huì )迅速的把周邊的城市帶動(dòng)起來(lái),成為一個(gè)城市圈,會(huì )帶來(lái)經(jīng)濟總量的提升。

而從產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題角度來(lái)看,產(chǎn)業(yè)在大灣區提出來(lái)以后我們曾經(jīng)跟很多的雄安或者其他的自貿區對比,實(shí)際上大灣區提出來(lái)有很大的特點(diǎn),雄安是白洋淀相當一塊平地重新建國家級的小鎮,全是租賃用地,國企央企已經(jīng)進(jìn)駐,但是大灣區在2008年提出來(lái)珠三角一體化,其實(shí)是全市場(chǎng)化運作的結果,有比較強的自我意識,房企很多企業(yè)總部在大灣區。

2015年以后很多外地開(kāi)發(fā)商都進(jìn)入了大灣區,有很強的市場(chǎng)基礎,因此他相對比較容易落地,不會(huì )變成很高的戰略項目,大灣區已經(jīng)在如火如荼的運轉了。這三個(gè)自貿區里面港澳企業(yè)進(jìn)入到大灣區,這三個(gè)自貿區差距很明顯,深圳的位置很重要,同時(shí)融入了金融業(yè)、現代服務(wù)業(yè)等等,我們可以判斷第一個(gè)觀(guān)點(diǎn)是在整個(gè)大灣區里面深圳作為產(chǎn)業(yè)的核心會(huì )形成,大深圳的產(chǎn)業(yè)格局會(huì )形成。

我們看在過(guò)去幾年時(shí)間里面東莞實(shí)現了轉型,由原來(lái)服務(wù)業(yè)為主成為了東莞制造,深圳和東莞產(chǎn)業(yè)升級的樣板在大灣區里面急需快速普及和復制。這是希望深圳作為重要城市把周邊城市帶動(dòng)起來(lái)。

深圳和東莞更加密切的合作,除了松山湖還建了濱海灣新區,現在中山因為2024年深中通道會(huì )開(kāi)通,在中山的新區已經(jīng)出讓了大批的土地,城市在積極的跟產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián);葜莠F在已經(jīng)實(shí)現了20分鐘的車(chē)程,珠海在嘗試跟深圳做跨海大橋,這是很強的帶動(dòng)和復制的作用。其他的城市會(huì )作業(yè)分工,惠州同時(shí)有養老、旅游,珠,F在是養老旅游為主,每個(gè)城市的分工不一樣?傮w上講深圳的產(chǎn)業(yè)格局會(huì )形成。

第二個(gè)觀(guān)點(diǎn)是跟產(chǎn)業(yè)相關(guān),在產(chǎn)業(yè)形成之后會(huì )形成什么樣的局面?這是珠江兩岸,我從深圳過(guò)來(lái)需要經(jīng)過(guò)虎門(mén)大橋,基本上從廣州作為起始點(diǎn)到每個(gè)城市的軌交已經(jīng)實(shí)現了,城規或者高鐵或者動(dòng)車(chē),這幾年開(kāi)通到惠州南,緊接著(zhù)到廣州南。

接下來(lái)一個(gè)趨勢的發(fā)展,因為深圳產(chǎn)業(yè)核心的原因,珠江東岸對深圳帶動(dòng)的深莞等產(chǎn)業(yè)會(huì )加強,因為面積輻射有限,會(huì )通過(guò)港珠澳大橋跟珠海的關(guān)聯(lián)會(huì )輻射島珠江西岸,然后實(shí)現整個(gè)粵港澳大灣區的產(chǎn)業(yè)融合和一體化。廣佛的城市群容量比較大,廣佛肇、清遠布局很大,現在是開(kāi)發(fā)商布局的焦點(diǎn)。

在大灣區很好的產(chǎn)業(yè)預期下,人口會(huì )出現什么樣的改變?預計今年大灣區的常住人口是8千萬(wàn)到1個(gè)億之間,2020年政府預測達到1.5個(gè)億,人才融入之后我們可以看到廣州和深圳戶(hù)籍制度是完全放開(kāi)的,未來(lái)有將近7千萬(wàn)的常住人口增量,這對房地產(chǎn)來(lái)講是很大的機會(huì )。

第三個(gè)我講一下交通的問(wèn)題,大灣區產(chǎn)業(yè)人口還沒(méi)有出現直接的效能,對房地產(chǎn)來(lái)講還是未知數,因為產(chǎn)業(yè)是相對滯后一點(diǎn)。我們可以感知到交通,以廣州和深圳所分布的廣州城市群和深圳城市群,分別覆蓋了三個(gè)城市,另外有珠海、中山、江門(mén),另外還有幾個(gè)組團城市群,大部分是中西狹長(cháng)的分段,在這些城市里面呈現的局面,2021年會(huì )形成一小時(shí)的全省交通圈,1小時(shí)都可以到達各個(gè)城市。

今年,虎門(mén)二橋會(huì )開(kāi)通,虎門(mén)大橋交通會(huì )改善,2021年的時(shí)候會(huì )贛深鐵路交通,各種交通問(wèn)題會(huì )得到很大的改善,未來(lái)從珠江兩岸還有粵東粵西都會(huì )實(shí)現全域的交通,軌道交通。軌道的拉伸之后會(huì )將城市與城市之間距離拉近,會(huì )實(shí)現很多城市之間的融合,對房地產(chǎn)來(lái)講面臨很多的機會(huì )。交通會(huì )拉伸城市之間的距離,帶來(lái)了房地產(chǎn)很大的機遇。

大灣區提出來(lái)之后不是一個(gè)類(lèi)似于我們以前說(shuō)的某個(gè)城市群,他是一個(gè)國家級的戰略,剛好跟“一帶一路”是融合的,剛好跟世界其他三大灣區并列為四大灣區,這個(gè)站位是提到了空前的高度。第一我們有產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢,我們有廣深港符合優(yōu)勢,我們會(huì )2025年提到一個(gè)經(jīng)濟總量,達到經(jīng)濟灣區之首。第二個(gè)大深圳的格局會(huì )形成,周邊的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)都會(huì )受到輻射和影響,第二個(gè)是帶來(lái)人口紅利。第三個(gè)是交通,推動(dòng)大灣區之間實(shí)現更多的融入,帶來(lái)更多的房地產(chǎn)機遇


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