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構建房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制沒(méi)有回頭路

时间:2019-03-29     【转载】   阅读

面對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的過(guò)度投資炒作的亂象,通過(guò)行政性政策可以抑制樓市短期過(guò)熱投機,但市場(chǎng)主體與政府部門(mén)取向和依賴(lài)房地產(chǎn)的制度及機制病灶還在,投資投機一定條件下可能卷土重來(lái),因此房地產(chǎn)調控須從短期和長(cháng)期相結合的長(cháng)效機制和基礎性制度兩方面著(zhù)手。

受今年以來(lái)多地微調房地產(chǎn)調控政策影響,社會(huì )上有人猜測“樓市調控很快將放松”。對此,住房和城鄉建設部副部長(cháng)倪虹近日表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不會(huì )動(dòng)搖,會(huì )保持政策的連續性,所謂“一些城市取消限價(jià)政策”是不實(shí)消息。業(yè)內專(zhuān)家認為,目前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的主基調沒(méi)有變化,只是在“分類(lèi)調控”中加強了“分類(lèi)指導”,將權力和責任下移給地方政府,要求各城市根據自身情況因地制宜。

我國樓市從嚴調控的主基調沒(méi)有改變,今年將成為房地產(chǎn)長(cháng)效機制取得突破的關(guān)鍵一年。本輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)取得了階段性成效,在保持政策連續性和穩定性的基礎上,在堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位的基礎上,今后的調控手段和調控目標可能會(huì )有微調,但房地產(chǎn)調控政策的基調和延續性不會(huì )改變。

建立房地產(chǎn)基礎性制度和長(cháng)效機制勢在必行,且已經(jīng)沒(méi)有回頭路可走。按照中央要求,要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn),緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位,深入研究短期和長(cháng)期相結合的長(cháng)效機制和基礎性制度安排;要完善一攬子政策組合,引導投資行為,合理引導預期,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定;要調整和優(yōu)化中長(cháng)期供給體系,實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡。

建立房地產(chǎn)的基礎性制度和長(cháng)效機制,有利于解決房地產(chǎn)現存的矛盾和問(wèn)題,特別是解決一些深層次的矛盾和問(wèn)題,有利于抑制房地產(chǎn)泡沫,防止出現大起大落,實(shí)現房地產(chǎn)長(cháng)期穩定健康發(fā)展。隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)調控取得實(shí)效,建立房地產(chǎn)基礎性制度和長(cháng)效機制的條件正在日漸成熟。

近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段性變化的特征顯現。一方面,城市化進(jìn)入中后期,房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局將進(jìn)一步凸顯,一、二線(xiàn)城市以及城市群的中心城市的住房需求持續旺盛,三、四線(xiàn)城市住房需求趨于穩定,甚至出現過(guò)剩。另一方面,經(jīng)過(guò)多年的持續改善,目前我國城鄉居民的住房條件已得到較大改善,住房需求將告別“從無(wú)到有”,轉向“從有向好”的發(fā)展新階段,對住房供給、市場(chǎng)體系發(fā)展提出了新的要求。

去年以來(lái),國內一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以趨穩,主要得益于近年來(lái)的限購、限貸政策。但限購、限貸以及提高首付之類(lèi)的政策,單純在需求端進(jìn)行抑制,非長(cháng)久之策。而且從以往限購的經(jīng)驗看,雖然能在短時(shí)間內穩定房?jì)r(jià),但隨之而來(lái)的反彈終難避免,因為限購限貸都有時(shí)效性,而并未解決樓市過(guò)熱的根本問(wèn)題。

因此,建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制,應該供給、需求并重,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩運行。一方面,改革住房供求制度體系,就是建立以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)體系,在住房供應方面,應調整發(fā)展戰略,讓房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟、城市化協(xié)調發(fā)展,以扭轉宏觀(guān)經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)和市場(chǎng)嚴重分化的格局。

另一方面,調整房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(cháng)期供給體系,建立“多元所有”、“現房銷(xiāo)售”、“租售并舉”、“過(guò)濾使用”、“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權、經(jīng)營(yíng)、交換、消費和分配制度,讓市民通過(guò)市場(chǎng)和政府支持租購可支付的住房,防范房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度波動(dòng)和大漲大跌,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定和可持續發(fā)展。

面對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的過(guò)度投資炒作的亂象,通過(guò)行政性政策可以抑制樓市短期過(guò)熱投機,但市場(chǎng)主體與政府部門(mén)取向和依賴(lài)房地產(chǎn)的制度及機制病灶還在,投資投機一定條件下可能卷土重來(lái),因此房地產(chǎn)調控須從短期和長(cháng)期相結合的長(cháng)效機制和基礎性制度兩方面著(zhù)手。如何讓房子回歸居住屬性,既不至于因金融資本化引發(fā)資金“脫實(shí)入虛”,又能夠對經(jīng)濟發(fā)展有所裨益,建立一個(gè)符合國情并適應市場(chǎng)規律的長(cháng)效機制,將是樓市長(cháng)遠健康發(fā)展的關(guān)鍵。


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