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北京商住房限購兩年:成交量暴跌九成 均價(jià)降三成

时间:2019-03-29     【转载】   阅读

2017年3月26日,一紙《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》讓北京的商住房交易陷入冰點(diǎn)。由于無(wú)法出售給個(gè)人,兩年來(lái),北京市場(chǎng)的成交量暴跌93%,均價(jià)也從之前的5萬(wàn)多元/平方米迅速降至3萬(wàn)多元/平方米。

中新經(jīng)緯客戶(hù)端3月26日電(薛宇飛)2017年3月26日,一紙《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》讓北京的商住房交易陷入冰點(diǎn)。由于無(wú)法出售給個(gè)人,兩年來(lái),北京市場(chǎng)的成交量暴跌93%,均價(jià)也從之前的5萬(wàn)多元/平方米迅速降至3萬(wàn)多元/平方米。

提到北京的商住項目,不得不說(shuō)的就是位于東五環(huán)外、朝陽(yáng)區與通州區交界的北京像素,這個(gè)號稱(chēng)北京最大的商住樓盤(pán),長(cháng)著(zhù)既似住宅又像商業(yè)項目的模樣。媒體稱(chēng),19棟樓將近1萬(wàn)套房屋的北京像素,居住著(zhù)3萬(wàn)多人。  

2015年剛大學(xué)畢業(yè)時(shí),張楓(化名)曾在這里居住過(guò)一段時(shí)間,他稱(chēng),這里一樓大多是超市、便利店、理發(fā)店、小餐館,往上大部分用于居住,但也有不少小公司,還有照相館、工作室等。  

商住公寓可以說(shuō)是一個(gè)畸形產(chǎn)品,伴隨著(zhù)一二線(xiàn)城市住宅限購才火爆起來(lái)。業(yè)內分析師對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示,商住公寓就是將商辦性質(zhì)規劃用地(40年、50年產(chǎn)權)改建成住宅形式使用的產(chǎn)品類(lèi)型,不能落戶(hù),也不能使用學(xué)區等住宅配套!吧谈淖 备淖兊闹皇墙ㄖ问郊笆褂霉δ,土地性質(zhì)不會(huì )改變,產(chǎn)權也還是40年或50年。  

業(yè)內分析師稱(chēng),因為均價(jià)不低、得房率與配套存在缺陷,商住公寓在2008年之前并沒(méi)有形成規模。但從2011年開(kāi)始,一二線(xiàn)城市開(kāi)始執行非常嚴格的住宅限購政策,被政策抑制的投資需求進(jìn)入了商住公寓市場(chǎng)。以北京像素為例,在本輪房地產(chǎn)周期中,其部分小戶(hù)型復式公寓售價(jià)一度升至7萬(wàn)元/平方米。  

在實(shí)施限購、限貸等政策后,北京于2017年3月26日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》。公告規定,開(kāi)發(fā)企業(yè)新報建商辦類(lèi)項目,最小分割單元不得低于500平米;開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項目,銷(xiāo)售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì )組織;已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項目再次上市出售時(shí),可出售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織,也可出售給個(gè)人,個(gè)人購買(mǎi)應當符合在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄,且連續5年繳納社;騻(gè)稅。

個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目遭到嚴格限制,給商住公寓致命一擊。統計數據顯示,截至今年3月25日,兩年來(lái),北京商住公寓只網(wǎng)簽了6550套,成交量暴跌93%。分析師說(shuō):“過(guò)去兩年,北京商住公寓合計網(wǎng)簽167.89億元,而在調控前的兩年,高達1943.99億元!  

從單月數據看,近兩年每月簽約量只有幾百套,調控前,每月基本都能達到數千套。近幾個(gè)月的交易數據也表明,商住公寓市場(chǎng)依然非常低迷。根據統計數據,2017年3月北京商住公寓成交均價(jià)達到了51036元/平方米,之后迅速下跌,至2019年3月,降至33858元/平方米,跌幅超三成。  

整理相關(guān)數據發(fā)現,2017年、2018年北京新建商住公寓成交量分別同比下降82.9%、70%,2019年1~2月成交量又較2017年、2018年同期分別下降11.6%、88.7%。  

在價(jià)格方面,2018年新建商住公寓均價(jià)同比下跌16.1%,2019年1月均價(jià)環(huán)比持平,2月均價(jià)略有上漲。而2月均價(jià)的上漲,是由于高單價(jià)的五環(huán)到六環(huán)之間物業(yè)成交占比提高、低單價(jià)的六環(huán)外物業(yè)占比下降。  

跌出來(lái)的價(jià)值?  

市場(chǎng)冰封后,北京幾個(gè)知名商住項目的售價(jià)也大幅回落,綜合房產(chǎn)網(wǎng)站線(xiàn)上掛牌價(jià)格,北京像素商住公寓現在的售價(jià)在4萬(wàn)多元/平方米,位于亦莊核心區且配套較為齊全的林肯公園,其商住項目售價(jià)降至5萬(wàn)元/平方米。  

“從均價(jià)看,商辦市場(chǎng)二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)平均下調超過(guò)35%,部分商住房的價(jià)格跌幅超45%!睒I(yè)內分析師稱(chēng),商住市場(chǎng)面臨的最大的問(wèn)題是個(gè)人購買(mǎi)資格要求很高,而且不可以貸款,所以現在購買(mǎi)商住公寓的都是企業(yè)身份。  

不過(guò),從另一方面看,下跌也意味著(zhù)泡沫正在被擠出。業(yè)內分析師稱(chēng),對于部分位置較好的商住公寓而言,由于價(jià)格跌幅較大,對比租金,其持有價(jià)值正在提高。  

中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓也對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示,隨著(zhù)商住公寓價(jià)格的持續回落,加上租金持續看漲,地段好、有地鐵、人流量大、周邊企業(yè)多的商住項目具備一定的投資價(jià)值。  

不過(guò)他也提醒,一些城市對商住項目嚴格限制交易,是對市場(chǎng)上“商改住”亂象的整頓,一旦政策收緊,比如不允許商住項目做出租房、不允許上下水,都會(huì )讓其投資價(jià)值大打折扣。  

亦有業(yè)內人士指出,比住宅限購還要嚴厲的商住限購,并非長(cháng)久之計,政策未來(lái)或許會(huì )有松動(dòng)。2018年12月,廣州市住建委發(fā)文稱(chēng),2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書(shū)或經(jīng)公告確認土地出讓成交日為準)房地產(chǎn)項目,其商服類(lèi)物業(yè)不再限定銷(xiāo)售對象,個(gè)人購買(mǎi)商服類(lèi)物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后方可再次轉讓。  

這為廣州商住限制個(gè)人買(mǎi)賣(mài)撕開(kāi)一個(gè)口子。據謝逸楓觀(guān)察,這之后,廣州商住項目成交量大增。他認為,針對商住項目的限制,只是短期政策,放寬個(gè)人交易可以期待。不過(guò),嚴格規范企業(yè)的“商改住”行為仍會(huì )繼續。


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