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成交降溫開(kāi)發(fā)貸收緊 房企激進(jìn)拿地資金鏈存風(fēng)險

时间:2019-03-26        阅读

上半年樓市火爆景象似乎仍歷歷在目,但下半年的日子“不好過(guò)”卻已成為房地產(chǎn)業(yè)內共識。多家機構數據顯示,6月全國房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅收窄,這在很大程度上反映出下半年樓市的格局。
分析人士認為,隨著(zhù)熱點(diǎn)城市調控政策收緊,春風(fēng)得意的房企也要注意避免陷入資金困局。尤其是那些實(shí)力有限而又“高溢價(jià)”拿地的房企,更有可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險。
個(gè)貸增速或“啞火”
銀行業(yè)內人士向中國證券報記者表示,今年上半年各家商業(yè)銀行對北上廣深等一線(xiàn)城市的個(gè)人住房按揭貸款予以?xún)A斜,無(wú)論是新房還是二手房,信貸審批效率都大大提升,房貸利率優(yōu)惠幅度也非常大。
偉嘉安捷監測數據顯示,和去年下半年相比,今年上半年提供銀行首套房貸款利率的范圍逐漸擴大,從第二季度開(kāi)始各家銀行的首套房貸利率多以八五折 甚至八三折為主,首套房貸款的平均利率已經(jīng)創(chuàng )下了歷史新低。另外,值得注意的是,今年上半年買(mǎi)房的人群里,以換房或改善型升級為主的人群占據了成交主力, 貸款的額度普遍在150-300萬(wàn)元之間,和以往相比呈現出大額趨勢。
可以說(shuō),房企上半年的靚麗業(yè)績(jì),是千千萬(wàn)萬(wàn)購房者“火線(xiàn)入市”所撐起。國家統計局最新數據顯示,今年1-5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 53681億元,同比增長(cháng)16.8%,增速與1-4月份持平。在其他資金中,定金及預收款14840億元,增長(cháng)35.2%;個(gè)人按揭貸款8838億元,增 長(cháng)58.5%。
券商人士指出,居民部門(mén)保持信貸高增長(cháng),加杠桿趨勢貫穿上半年。然而,考慮到下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)量回落預期,樓市成交重回冷靜,支撐了房企資金鏈整個(gè)上半年的個(gè)人房貸,下半年必將“啞火”。
“其實(shí)進(jìn)入6月份就已經(jīng)有這種跡象,銀行審批速度慢下來(lái)了!北本┦卸嗉曳康禺a(chǎn)中介的工作人員預計,轉入下半年后,銀行在自身額度受限的情況下,很可能會(huì )收緊貸款利率,對買(mǎi)房人申請貸款的審批條件,也會(huì )相比上半年有所嚴格。
長(cháng)江證券 相關(guān)人士預計,下半年銷(xiāo)售增速將繼續降溫,主要受寬松政策邊際效應遞減、部分城市政策收緊、基數抬升等影響。從累計數據來(lái)看,1-6月成交面積同比增長(cháng)32.94%,相比1-5月回落3.49個(gè)百分點(diǎn)。樓市成交整體降溫的趨勢得到驗證。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示,由于前期市場(chǎng)高溫提前透支了大量需求,市場(chǎng)后續需求不足。2016年二季度,全國重點(diǎn)城市的二手房新增房客比開(kāi)始下降,下半年市場(chǎng)將降溫。
銀行收緊開(kāi)發(fā)貸
與此同時(shí),本就慎之又慎的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸也將在下半年持續收緊。中國證券報記者在一家股份制銀行三季度的重點(diǎn)項目表中看到,除了恒大、保利這類(lèi)超 大型房企項目,在十幾頁(yè)表格中,竟然尋覓不到其他房地產(chǎn)相關(guān)的項目。該行人士透露:“目前只有超大型房企或央企背景的房企項目才會(huì )被上報,即便如此,還要 在審批會(huì )上反復討論和分析風(fēng)險!
上述人士進(jìn)一步指出:“據我了解,今年上半年,有些小銀行一筆開(kāi)發(fā)貸都沒(méi)有放,主要還是擔憂(yōu)風(fēng)險!便y行業(yè)內人士預計,下半年銀行開(kāi)發(fā)貸將大幅 收緊,各家銀行將重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)貸風(fēng)險。目前來(lái)看,已經(jīng)過(guò)熱的二線(xiàn)城市的樓市,其潛在風(fēng)險值得警惕。而三四線(xiàn)城市去庫存的難題仍舊高懸,違約風(fēng)險不斷增大。
銀監會(huì )副主席王兆星此前公開(kāi)表態(tài),在金融支持保證居民住房的背景下,房地產(chǎn)投機造成新的杠桿問(wèn)題,使得房地產(chǎn)過(guò)熱形成泡沫,金融政策要審慎地支持房地產(chǎn)的發(fā)展,這一政策沒(méi)有改變。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示,今年下半年開(kāi)始一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市樓市將進(jìn)入調整周期,市場(chǎng)銷(xiāo)售的壓力馬上會(huì )顯現出來(lái)。屆時(shí),在去庫存壓力 與企業(yè)資金面較為緊張的背景下,降價(jià)等促銷(xiāo)措施會(huì )不斷增加,將繼續導致房企獲利能力下降,房企的利潤率會(huì )繼續走低。即使一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市樓市基本面 好轉,由于在公開(kāi)招拍掛土地市場(chǎng)拿地成本偏高,“地王”頻現,房企的未來(lái)運營(yíng)風(fēng)險在增加,今年銷(xiāo)售帶來(lái)的利潤也可能被未來(lái)的運營(yíng)風(fēng)險侵蝕掉。
交通銀行 首席經(jīng)濟學(xué)家連平指出,當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出總量放緩、區域結構分化的現象。全國房地產(chǎn)投資增速總體回升幅度有限,三四線(xiàn)城市庫存水平明顯偏高,需求 低迷。在去庫存過(guò)程中,大部分三四線(xiàn)城市土地出讓受到限制,新開(kāi)工規模難有較大提升,對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的抑制作用。集中在這些區域的中小開(kāi)發(fā)商資金和 運營(yíng)環(huán)境更趨惡劣,未來(lái)貸款發(fā)生不良的可能性將有所增加。
激進(jìn)拿地存風(fēng)險
在銀行業(yè)內人士看來(lái),上半年制造了無(wú)數話(huà)題的“地王”房企,其潛在風(fēng)險尤其需要關(guān)注。今年上半年,不少房企尤其是大型房企始終沒(méi)有停止擴張勢頭,在熱點(diǎn)區域激進(jìn)拿地。
中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示,2016年上半年一線(xiàn)城市土地出讓金合計1461.75億元,同比下調了17.3%;而二線(xiàn)城市合計成交金額為6139.12億元,同比漲幅高達56%。其中,以蘇州、南京、杭州、合肥為代表的二線(xiàn)城市土地出讓金排名更是居于全國前幾位。
張宏偉表示:“地王‘房企’無(wú)止境的市場(chǎng)擴張戰略導致開(kāi)發(fā)企業(yè)在持續拿地、采購、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中需要更多的資金。因此,當企業(yè)擴張的盲動(dòng)性與 2016年下半年市場(chǎng)調整期相遇時(shí),企業(yè)資金面的需求就與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下,房企就容易出現資金鏈危機!
張宏偉認為,在樓市下半年將進(jìn)入調整期的背景下,“地王”或面臨生與死的抉擇。具體來(lái)講:首先,標榜“高溢價(jià)”但很難實(shí)現“高溢價(jià)”的企業(yè)壓力 大增。在拿地時(shí)候不惜代價(jià),頻頻拿“地王”,號稱(chēng)可以通過(guò)“高溢價(jià)”實(shí)現“地王”項目的收益。這類(lèi)公司產(chǎn)品線(xiàn)偏高端,能夠購買(mǎi)得起高端產(chǎn)品的客戶(hù)往往被限 購限貸,往往會(huì )導致“地王”樓盤(pán)成交不是很理想,難以實(shí)現溢價(jià)收益,最終影響企業(yè)的資金面。其次,以閩系房企為代表的第三、第四梯隊房企逆襲土地市場(chǎng),激 進(jìn)拿地,頻頻制造“地王”,甚至個(gè)別房企拿地金額明顯超過(guò)銷(xiāo)售金額,拿地能力嚴重透支。這類(lèi)房企今年下半年高周轉策略回籠資金的美夢(mèng)可能會(huì )破滅。第三,過(guò) 度依賴(lài)民間資本,最終因為拿地成本、融資成本過(guò)高,也可能導致企業(yè)遭遇資金鏈危機。比如,此前受民間借貸、盲目擴張等因素影響深陷資金鏈危機的房企并不罕 見(jiàn)。最后,沒(méi)有明確拿地戰略與風(fēng)險評估機制,屬于市場(chǎng)跟風(fēng)者,意氣用事,這類(lèi)房企對“地王”樓盤(pán)難以掌控。

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